온비드 공매 상가 권리금 리스크 및 명도 전략 핵심 정리

요즘 재테크 수단으로 온비드 공매가 정말 핫하죠? 하지만 겉보기에 저렴한 낙찰가만 보고 덥석 입찰했다가는 보이지 않는 ‘권리금 전쟁’에 휘말릴 수 있습니다. 특히 공매는 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있어 법과 현실 사이의 복잡한 리스크를 반드시 미리 따져봐야 합니다.

“공매는 인도명령 제도가 없으므로, 점유자의 영업권과 권리금 주장을 사전에 파악하지 못하면 예상치 못한 추가 비용과 명도 지연이 발생할 수 있습니다.”

왜 공매 상가에서는 ‘권리금’이 독이 될까요?

일반 매매와 달리 공매는 기존 임차인의 권리금을 낙찰자가 보호해 줄 법적 의무는 없습니다. 하지만 실제 명도 과정에서 임차인은 영업권 보상이나 시설비를 근거로 거세게 저항하며 점유를 이어가는 경우가 많습니다. 입찰 전 체크해야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

• 유치권 행사 여부: 내부 인테리어 비용 등을 근거로 한 점유 가능성 확인
• 영업 신고증 승계: 기존 업종을 유지할 경우 전 임차인의 협조 필수 여부
• 체납 관리비: 공용 부분뿐 아니라 전유 부분의 체납 주체 및 금액 확인
• 명도 소송 가능성: 협의 불발 시 소요될 시간과 소송 비용의 사전 산출

본 리포트에서는 온비드 공매 상가 입찰 시 간과하기 쉬운 실전 리스크 점검 리스트와 성공적인 명도를 위한 전략을 상세히 살펴보겠습니다.

임차인의 권리금 요구, 낙찰자가 책임져야 할 법적 범위

공매로 상가를 낙찰받으려는 분들이 가장 많이 걱정하시는 대목이죠. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 낙찰자는 전 임차인의 권리금을 물어줄 법적 의무가 없습니다. 권리금은 임차인들 사이의 사적 거래일 뿐, 소유권이 변동되었다고 해서 낙찰자에게 직접 청구할 수 있는 권리가 아니기 때문입니다.

“공매는 민사집행법상 경매와 마찬가지로 소멸주의를 원칙으로 하며, 낙찰자가 기존 임차인의 권리금 계약을 승계한다는 법적 근거는 존재하지 않습니다.”

현장에서 마주하는 현실적인 리스크

하지만 법적 의무가 없다고 해서 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인에게 임차인의 ‘권리금 회수 기회 보호 의무’를 부과하고 있습니다. 낙찰 후 임대인의 지위를 승계하게 될 경우, 임차인의 정당한 영업권 주장을 무시하고 즉시 퇴거를 압박한다면 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

권리금 및 영업권 리스크 비교 분석

영업권 포함 물건의 함정, 인허가 승계 여부를 확인하라

공매 공고문에 ‘영업권 포함’이나 ‘시설 일체 포함’이라는 문구가 있다면 단순히 하드웨어(건물)만 사는 것이 아니라 소프트웨어(사업 시스템)까지 인수한다는 뜻입니다. 하지만 여기서 낙찰자들이 가장 많이 실수하는 지점이 바로 인허가권의 적법한 승계 문제입니다.

인허가 승계가 불가능할 때 발생하는 리스크

식당, 카페, 숙박업 등은 지자체의 영업허가증이 필수입니다. 만약 전 소유자가 세금 체납이나 행정처분을 받은 상태에서 공매가 진행되었다면 다음과 같은 리스크에 직면할 수 있습니다.

“공매는 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많으므로, 물리적 점유뿐만 아니라 행정적 권리 관계인 영업허가권의 깨끗한 정리 여부를 반드시 확인해야 합니다.”

따라서 입찰 전 관할 구청 담당 부서에 전화하여 지번을 대고 “행정처분 승계 제한이나 결격 사유”를 미리 파악하는 절차는 필수입니다. 시설물 소유권은 가져오더라도 영업을 못 하면 그 상가는 죽은 건물이나 다름없음을 명심하십시오.

골치 아픈 유치권 행사, 인도명령 없는 공매의 명도 전략

상가 공매 입찰 시 가장 큰 심리적 장벽은 바로 권리금과 영업권을 주장하는 임차인의 저항입니다. 온비드 공매는 법원 경매와 달리 ‘인도명령’ 제도가 없어, 점유자가 자진해서 퇴거하지 않을 경우 오직 ‘명도소송’을 통해서만 강제집행이 가능합니다.

“유치권은 실제 공사대금 채권이 존재해야 성립하며, 단순 인테리어 비용이나 권리금은 판례상 유치권 인정 대상이 아닙니다. 하지만 점유 자체가 ‘무기’가 되는 공매의 특성을 이해해야 합니다.”

상가 명도 리스크 점검 포인트

• 권리금/영업권 주장: 임차인이 투입한 시설비나 바닥 권리금을 요구하며 유치권 플래카드를 거는 경우
• 집행 권원의 부재: 인도명령이 없으므로 낙찰 직후부터 ‘명도 협상’과 ‘명도소송’ 투트랙 전략이 필수
• 관리비 체납 확인: 공용 부분 관리비 외에 전유 부분 미납금이 명도 협상의 카드로 사용될 수 있음

철저한 비용 계산만이 성공적인 공매 투자를 만듭니다

결국 온비드 공매의 핵심은 외형적인 낙찰가가 아니라 ‘보이지 않는 숨은 비용’을 얼마나 정밀하게 찾아내느냐에 달려 있습니다. 시세보다 저렴하다는 사실에 매몰되기 전, 권리 관계 뒤에 숨겨진 리스크를 먼저 분석해야 합니다.

상가 공매는 일반 경매와 달리 권리금 보호 대상이 아니라는 점을 역으로 활용하되, 점유자와의 감정적 대립보다는 원만한 명도 합의를 이끌어내는 것이 기회비용을 줄이는 지름길입니다. 철저한 사전 조사만이 여러분의 자산을 지키는 방패가 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)