안녕하세요! 요즘 소액 투자나 내 집 마련의 대안으로 온비드 공매를 공부하시는 분들이 부쩍 늘었습니다. 저도 처음에는 유찰 소식을 듣고 ‘지금 바로 가격이 깎였을까?’ 궁금해하며 월요일마다 화면을 새로고침하곤 했는데요. 공매는 정해진 공고 주기와 내부 규칙에 따라 최저가가 갱신되므로, 이 정확한 타이밍만 파악해도 불필요한 시간 낭비를 크게 줄일 수 있습니다.
“공매 투자의 핵심은 유찰 후 새롭게 산정되는 최저 매각 가격의 공고 시점을 선점하는 것입니다.”
유찰 후 가격 변화가 궁금한 이유
- 회차별로 보통 10%씩 체감되는 가격 하락 폭
- 유찰 즉시 반영되지 않는 데이터 동기화 시간의 이해
- 다음 입찰 일정이 확정되는 차기 공고 게시일 확인
오늘은 특히 경쟁이 치열해지는 2회 유찰 이후, 여러분이 가장 궁금해하시는 최저가 갱신 시점과 입찰 전략을 아주 쉽고 상세하게 정리해 드릴게요.
유찰 확정 후 실시간 가격 반영 여부와 갱신 시점
결론부터 말씀드리면, 유찰 결과가 나오자마자 시스템상의 최저가가 실시간으로 뚝 떨어지지는 않아요. 온비드 압류재산 공매의 경우 보통 월요일부터 수요일까지 입찰을 진행하고, 목요일 오전 11시에 개찰(결과 발표)을 진행하는데요. 이때 ‘유찰’이 확정되었다고 해서 바로 입찰 버튼을 누를 수 있는 건 아닙니다.
💡 핵심 요약: 가격 갱신 프로세스
실제 감액된 최저가가 적용되어 우리가 입찰서를 제출할 수 있는 시점은 다음 회차 입찰이 시작되는 날(주로 다음 주 월요일 오전 10시)입니다. 시스템상에는 목요일 오후에 ‘유찰’로 표시되지만, 물리적인 가격 데이터는 새 회차가 열릴 때 비로소 갱신되는 구조예요.
회차별 최저가 갱신 흐름도
2회 유찰 후 3회차 입찰을 준비하신다면, 아래와 같은 타임라인을 참고하시는 것이 가장 정확합니다.
| 단계 | 주요 일정 | 상태 및 가격 |
|---|---|---|
| 2회차 개찰 | 이번 주 목요일 11시 | 유찰 확정 (가격 미변경) |
| 대기 기간 | 금요일 ~ 일요일 | 입찰 불가 기간 |
| 3회차 시작 | 다음 주 월요일 10시 | 감액된 최저가 갱신 |
유찰 후 가격이 언제 바뀌나 초조해하며 수시로 새로고침 하실 필요 없습니다. 공매 시스템은 정해진 회차별 입찰 기간에만 유효한 가격을 활성화하기 때문입니다.
즉, 2회차에서 유찰되어 가격이 10~20%가량 떨어지더라도, 그 혜택을 온전히 누리며 입찰할 수 있는 골든타임은 차기 회차 입찰 시작 버튼이 활성화되는 시점이라는 점을 꼭 기억하세요!
2회 유찰 시 감액 규모와 입찰 시 주의할 점
공매 투자에서 가장 설레는 순간은 바로 ‘가격이 깎이는 타이밍’이죠. 우리가 가장 흔히 접하는 ‘압류재산’의 경우, 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 가격이 낮아집니다. 즉, 2회 유찰되었다면 이미 감정가 대비 20%가 차감된 상태이며, 다가올 3회차 입찰은 감정가의 80% 가격으로 시작하게 됩니다.
회차별 감액 규모 및 최저가 추이
| 입찰 회차 | 상태 | 최저 입찰가율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회차 | 최초 입찰 | 100% | 신건 |
| 2회차 | 1회 유찰 후 | 90% | -10% 감액 |
| 3회차 | 2회 유찰 후 | 80% | 핵심 공략 타이밍 |
실전 입찰 시 반드시 체크해야 할 3가지
- 체납자의 공매 중지 확인: 2회 유찰되어 가격이 매력적일 때 갑자기 체납액을 납부하여 공매가 취소되는 경우가 있으니 수시로 진행 상황을 체크하세요.
- 감액의 마지노선: 압류재산 공매는 보통 최초 감정가의 50%까지만 낮아집니다. 그 이하로 떨어질 경우 공매가 중단되거나 재감정이 이루어질 수 있습니다.
- 차기 회차 준비 기간: 유찰 후 다음 입찰까지는 보통 일주일 정도의 간격이 있습니다. 이 짧은 시간 안에 권리분석과 현장 조사를 완벽히 마쳐야 합니다.
갱신된 최저가 입찰 시 필수 체크리스트
가격이 낮아진 데에는 그만한 이유가 있을 수 있다는 걸 명심해야 합니다. 싼 가격 뒤에 숨은 위험을 걸러내기 위해 다음 리스트를 꼭 확인해 보세요.
- 권리분석 재확인: 유찰이 반복되었다면 선순위 임차인의 보증금 인수나 말소되지 않는 권리가 있는지 다시금 등기부등본을 뜯어봐야 합니다.
- 공매 공고문 상세 열람: 2회 유찰 이후 입찰 조건이나 배분 요구 현황에 변동이 생겼는지 최신 공고를 반드시 체크하세요.
- 현장 답사(임장): 점유 상태나 미납 관리비 등 현장에서만 알 수 있는 정보를 선점해야 합니다.
“공매 보증금은 내가 적어낸 응찰가가 아니라, 해당 회차 최저 매각가격의 10%를 기준으로 계산합니다.”
유찰 회차별 최저가 및 보증금 기준
| 회차 | 입찰 가격 (감정가 대비) | 입찰 보증금 기준 |
|---|---|---|
| 1회차 | 100% (최초가) | 최초가의 10% |
| 2회차 | 90% | 90% 가격의 10% |
| 3회차 | 80% (갱신 가격) | 80% 가격의 10% |
가격이 갱신된 것을 확인했다면 그 회차의 최저가를 기준으로 보증금을 정확히 입금해야 합니다. 다행히 온비드 입찰서 작성 시 보증금 계산기가 자동으로 작동하니 이를 적극적으로 활용해 보세요.
공매 가격 갱신 관련 자주 묻는 질문
입찰을 준비하며 가장 많이 헷갈려 하시는 내용을 깊이 있게 정리했습니다.
Q. 2회 유찰 후 최저가 갱신은 언제 정확히 반영되나요?
A. 보통 1회차 입찰이 유찰되면 다음 회차 공고가 바로 올라오지만, 가격이 갱신된 실제 입찰은 일주일 단위로 순환됩니다. 2회 유찰 시점부터는 감액된 금액이 적용되며, 개찰일 다음 날(금요일) 온비드 시스템에서 새롭게 바뀐 최저가를 미리 확인할 수 있습니다.
공매 유형별 감액 및 일정 차이
| 구분 | 감액률(일반적) | 특이사항 |
|---|---|---|
| 압류재산 | 회차당 10% | 최저 25~50% 한도 내 감액 |
| 국유/신탁재산 | 변동적 | 감액이 없거나 폭이 매우 큼 |
추가 체크 포인트
- 공휴일 영향: 연휴가 포함되면 개찰일과 차기 입찰 기간이 순연될 수 있으니 반드시 ‘입찰 일정’ 상세 페이지를 확인하세요.
- 수의계약 여부: 일반적인 압류재산은 갱신된 가격으로만 응찰할 수 있으며, 국유재산 등 특정 물건에 한해 유찰 직후 수의계약이 가능할 수 있습니다.
성공적인 공매 투자를 위한 기다림의 지혜
온비드 공매는 단순한 입찰을 넘어선 기다림의 미학입니다. 특히 2회 유찰되어 최저가가 대폭 갱신되는 시점은 수익률을 극대화할 수 있는 황금 구간이죠.
“조급함은 투자의 적입니다. 갱신된 가격이 공고되는 월요일 아침, 준비된 사람만이 자신 있게 낙찰의 기쁨을 누릴 수 있습니다.”
성공적인 투자의 마지막 퍼즐은 결국 정확한 타이밍에 있습니다. 여러분의 신중한 발걸음이 최고의 수익으로 돌아오기를 진심을 다해 응원하겠습니다!